海外买家如何在美国贷款置业？

 　　2013年伊始，美国大部分地区房市复活，屡创涨幅高峰，待成交屋及新屋销售成绩亮眼，在新一波房价涨潮中，海外买家势头更劲，不逊以往。国际买家血拼房产常有一掷千金的豪举，许多国际买家在原居国贷款(多数并非房贷)，再来美直接付现。随着亚洲与欧洲贷款利率上扬，美国联准会却压低利率，有些外国买家转攻跨国贷款。可是对有钱的买家来说，在美国找到理想的房产或许比获得购房所需的抵押贷款要容易。

　　虽然拥有足够的资产和收入，但对于富裕的国际买家来说，在美国购买豪宅时想要融资并不容易。大多数国际买家并没有美国的社会安全号码，其信用记录也有限，或者他们无法提供美资银行所要求的大量财务档案。由于转换国外的纳税申报表及其他财务报表涉及大量工作，美资银行可能会避免此类交易。通常情况下，如果购房者所在国银行对于发放和美国房地产挂钩的抵押贷款非常谨慎，那么这些购房者也无法求助于其所在国的银行。 在发现这些买家的选择很有限之后，多家银行想出了种种办法向富裕的外国买家提供抵押贷款。

　　在某些情况下，银行会主动接触房地产经纪人和开发商，并向正与经纪人和开发商打交道的外国买家提供贷款服务。从2009年开始和外国买家合作的富侨银行(First Choice Bank)已累计发放了大约7,500万美元(约合4.7亿人民币)的此类抵押贷款。包括花旗银行(Citi)和德意志银行(Deutsche Bank)在内的其它银行则表示，如果买家同其海外分支机构已经存在业务关系，那么他们会考虑向部分国外买家提供抵押贷款。

　　富侨银行表示，自2009年以来该行向富裕的外国买家发放的抵押贷款数额每年增加大约20%。其它银行则表示，这一群体发起的抵押贷款申请数量有所上升。贷款提供机构Guaranteed Rate曼哈顿分部负债抵押贷款业务的高级副总裁德布拉?舒尔茨(Debra Shultz)说，过去6个月中向她询问有哪些融资方案的客户多了很多。舒尔茨所在的机构为美国的外国买家安排融资事宜。

　　有时抵押贷款能够促进房产的销售。房地产经纪公司New York Residence的总裁托马斯?古斯(Thomas Guss)说，获得抵押贷款按揭对买家来说相当于吃了一颗定心丸，因为一些购房者如果知道自己可能获得贷款，那么他们就更有可能会买下房子，即使最终他们可能还是会用现金付款。如果他们不得不出售房产，那么如果接手方能够获得贷款，那么待售房产可能会更容易出手。这也意味着买家可以在需要的时候收回房产净值(等于待售房产市价减去未偿还抵押贷款数额)。

　　去年，住在迪拜的土耳其人尤米?罗德里格(Yomi Rodrig)在曼哈顿购买了一套面积2,500平方英尺(约合232平方米)的共管公寓。此后不久罗德里格为这套公寓申请到了一份抵押贷款，他也因此收回了大约200万美元(约合1,243万人民币)的房产净值。作为投资经理的罗德里格说，他正在考虑用多出来的这笔钱在纽约另外购买两套共管公寓。

　　外籍人士贷款，头期款至少需40%至60%，且贷款利率一般比本地人高出0.25%至0.375%，如果本地人利率是3%至4%，外国人则是3.5%至5%，此外，还得考虑房贷税的成本。目前提供外籍人士在美贷款购房服务的银行包括花旗和汇丰等跨国银行，跨国银行借助支行遍布全球的区位优势，帮助非美籍人士用原居国资产申请房贷。

　　各家银行提出的贷款要求有所不同。一些银行说，他们需要申请人提交收入和资产证明文件，其中包括报税表以及银行和经纪账户报表，美国本土的贷款申请人也需要向银行提交这些文件。一些银行还会要求申请人提供所谓“国际信用报告”。在借款人无法确认收入的情况下，一些银行会接受那些能够表明贷款人重大流动性资产的财务报表。以下是需要考虑的其他一些问题：

　　现金要求：银行通常要求的首付比例为35%至50%。有些银行可能要求贷款人开立一个存款账户，存入相当于几年按揭还款数额的现金。

　　选择有限：大多数为富裕外国人提供的抵押贷款的利率只能锁定3至10年，此后变为可变利率。舒尔茨说，少数抵押贷款可以提供长达30年的固定利率，但其利率往往较高，可能会超过6%。

　　抵押贷款上的名字：外国买家往往喜欢以一家有限责任公司的名义进行购房，此举部分是为了保护自己的隐私。但大多数银行还是要求实际买家对抵押贷款进行个人担保。

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