把好信贷关应缩短贷款期限

 　　近期国务院出台的楼市调控“新国五条”细则中明确提出“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”当然，这是条“老政策”，2011年初国务院出台的楼市调控“国八条”中也有类似的调控政策。问题在于，自2011年初“国八条”推出以来，提高二套房贷款首付款比例和贷款利率的调控政策已实施两年，调控效果却不理想，笔者认为一个很重要原因是，2011“国八条”对是否缩短二套房按揭贷款还款期限没有明确规定。

　　无论是向银行申请大额按揭贷款，还是“寅吃卯粮”，这些透支心理都建立在对未来经济继续向好的心理预期之上。但按照经济发展和房价变动规律来看，呈周期性特征，出现波动乃至大幅波动都是很正常的现象。美国次贷危机、欧债危机与世界经济不景气所导致的中国经济增速减慢、失业增加和薪酬下降，充分表明中国经济与世界经济联系日趋紧密，受世界经济周期波动所带来的影响正在日益扩大。这都使得中国经济发展和房价变动充满了各种不可预期的变数。但银行规定的按揭贷款还款期限完全没有充分考虑这些变数，加大了长期按揭贷款风险。

　　据成都市锦江区法院公布的一份专题调研材料，去年上半年因按揭贷款还款中断而引发的法律纠纷案中有一个突出特点是贷款期限长，一般在 10年以上。此次调查的案件中，贷款年限 10年以下的案件为 4件，贷款年限10~20年的案件 13件，20年及以上的 18件，后两者占调查总数的91 %。贷款年限越长，购房者还款能力变化性越大，就越容易引起银行欠款纠纷。成都市有 10多个区，每年有上千起类似的法律纠纷。

　　现在银行按揭贷款还款期限最长居然可达 25年，完全忽视了我国未来经济发展与房价可能出现的大幅波动及各种难以预计的变数。房贷大幅增加不过几年时间，但在不少城市，被银行认为最优质、最保险的按揭贷款中不良房贷已呈快速增长之势，这完全出乎银行意料。银行连几年后不良房贷增速都预测不准，更不用说预测稍长一点时间的不良房贷增速了。

　　当然，不能把不良房贷快速增长完全归于“骗贷”者，即使看来正常的购房者也存在一定程度的还贷风险，为按揭贷款纠纷埋下隐患。一是投机心理，在经济实力不足情况下贷款买房，并通过出租还贷，一旦租金下降或一时租不出去，就无力负担贷款本息。二是恐慌心理，担心以后“买不起房”、“买不到房”，没有权衡经济收入就提前置业。三是入户心理，一些外来人员或为子女教育，或为享受大城市生活，不惜高额贷款购买住房。还有一些人基于盲目乐观心理、攀比心理，导致还款额超出承受能力。

　　可见，即使不考虑“骗贷”因素，按揭贷款也并不是像银行所认为的那样是最优质、最保险的贷款，而是蕴藏着巨大风险和不确定性，且贷款年限越长风险越大。但历次房地产调控政策均忽视缩短按揭贷款期限，所强调的“差别化住房信贷政策”主要是购第一套与购第二套(及多套)房按揭首付比例与利率的差别化，而没有购第一套与购第二套(及多套)房的按揭贷款还款期限的差别化，这可以说是历次房地产调控政策的一个缺陷，也是调控成“空调”，屡调屡涨的重要原因。

　　笔者建议，地方在出台“新国五条”调控细则时，按揭贷款还款期限不应一刀切而应体现差别化。由于第二套(及多套)住房是除一套自住用房以外的非自住投资或投机性住房需求，所以贷款购买第二套住房，其还款期限应由最长 25年缩短为最长不超过 10年。即使还款能力强的优质客户，按揭贷款期限最长也不应超过 15年，最短可以为 5年，以降低因按揭贷款还款期过长所造成的各种不确定风险。

　　同时，大幅缩短第二套住房贷款期限也就意味着购第二套房家庭每月支付的还款额大幅增加，加重其负担，那些准备购买第二套房的家庭在购房前就不会像以前那么冲动，促使其理性投资。一些感到负担不起第二套房因还款期大幅缩短而导致支岀增加的家庭就会理智退岀，第二套房需求减少了，就有利于调控房价，增加房源供给，以确保那些购买第一套自住用房的家庭有房可买。

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