全国性房价普涨 贷款资本“疯狂”进入楼市

　　从去年初开始的本轮一线城市房价普涨态势，已经向二、三、四线城市蔓延。省会城市以及热点二三线城市房价已经开始紧随一线城市大涨起来。一个全国性房价普涨局面正在形成。对此，传言上海、北京以及天津将出台调控措施，包括继续收紧限购限贷政策。

　　本轮房价普涨的原因是非常复杂的。从宏观政策层面看，大肆放松楼市调控政策或者说彻底取缔限购、限贷、限税、限价等综合性楼市调控政策是首因。除了一线城市，目前其他城市的房地产政策包括房贷、税收等政策都是最宽松、最优惠的。在这样的政策下，盖房买房都最划算的。资本必然蜂拥而入，房价不涨都难。

　　贷款蜂拥而入房地产行业是房价普涨的主要凶手。央行数据显示，前7个月个人住房贷款增加将近3万亿元，住房与土地开发贷款将近4000亿元，房地产贷款合计在3.4万亿元，占前7个月各项贷款增加额8万亿元的42.5%。四成多新增贷款都流向了房地产领域，这是多么可怕的一个数据啊。

　　央行报告指出，2016年上半年个人房贷增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%。在7月4636亿元新增贷款中，几乎全部是住户贷款尤其是个人房贷。新增贷款没有流向缺血的实体经济，而是流入楼市，显然是监管层不愿见到的。

　　差别化信贷政策大范围推出的可能性正不断增加。随着合肥、南京收紧个人房贷，苏州在二线城市中率先重启限购，明确非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴税证明或社保证明。6月底，天津已收紧公积金贷款，以家庭为单位，按购房套数区分贷款额度为60万元、40万元和停止发放三档。

　　就在2016年8月第四周，工行在天津的房贷新规迅速传播，核心内容是对于纯首套仍是首付二成;对于有一套及以上住房，房贷已还清，首付变更为最低三成，按揭贷款金额50万元以上、组合贷款按揭部分金额30万元以上，利率最低8.5折;有一笔房贷未结清，首付最低三成，利率上浮10%。

　　多处中介机构证实，目前首付三成已是工行的普遍要求，即使是首套房也不例外，二成首付极为困难。骏森地产经纪人田萌说，他们与工行有合作，如果客户有公积金，购买首套房或是有一套房但房贷已结清，仍可做到首付二成。“想办得抓紧了，信贷收紧是大趋势，不知道哪天就变了。”

　　贷款资本疯狂进入房地产有宏观政策导向的原因，即央行行长曾表示中国住房贷款的杠杆率并不高，在这种思想主导下，房地产贷款疯狂加杠杆肯定会出现的。同时，房地产特别是一线城市房地产的赚钱效应，不仅吸引信贷资金，而且吸引各路资本都在疯狂进入房地产领域。

　　另一个最大原因是商业银行同样面临资产配置荒的问题。此前，某国有大行董事长表示，目前大型企业、好的企业基本都不贷款了。在这种情况下，银行把个人住房按揭贷款作为优质资产对待。在前7个月个人住房贷款增加3万亿元基础上，九折房贷仍普遍存在。

　　一个基本逻辑是，超级宽松房地产政策，必然导致房贷等各路资金都进入到房地产领域，接着是地王全面出现，再接着是房价普涨。一旦房价下跌，必然导致房不抵债，最终发生资金链条断裂，必然爆发金融风险。美国次贷危机，历史上多次房地产引爆的金融风险都是前车之鉴。

　　直击房地产命门的房贷政策比如首付款比例已经被社会金融、互联网金融穿破底线。各种形式的首付贷根本无法监管与控制。因此，与过去相比房贷政策的效果大不如从前、大打折扣。

　　由此，今年房价普涨的势头基本上是定了，这轮楼市去库存政策，让房价普涨。业内专家表示，下半年如果有新盘入市，价格肯定更高，在宏观经济压力巨大的情况下，楼市真的是稳增长的“定海神针”，这一轮赶不上，只能等下一轮楼市调控了。

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