限购限贷松动绝不应成为货币刺激的出发点

　　鉴于过去几年经济增长所表现出的房地产依赖综合征，要走出“货币刺激-政策收紧”的循环怪圈，仅靠金融政策的力量恐怕还难以奏效，必须以改革促进结构调整，把资金真正用于实体经济中，支持创新型企业发展，方能真正提升经济增长质量。

　　央行、银监会“十一”长假前夕发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，放宽二套房贷款政策、鼓励金融机构支持个人住房贷款、保障房建设和房地产企业融资需求，目的是加大金融对房地产业的支持力度，促进房地产市场持续健康发展。金融对于房地产行业的重要性不言而喻，房地产是高杠杆行业，因其建设的周期较长，需要不断地去募集资金、滚动偿还以完成资金周转，所以融资能力决定了其发展速度和空间，甚至在危机时期决定企业的生存。

　　《通知》凸显了管理层的苦心：新政从供给和需求两方面为房地产业提供金融支持，在供给上，鼓励银行积极支持对保障房建设以及房地产开发企业合理融资需求，并加大开发性金融对棚户区改造支持;在需求上，放松二套房贷并鼓励银行发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和专项金融债支持个人房贷。

　　低首付、低利率意味着购买能力增强，因此《通知》最大的收益群体无疑是购房者。此次二套房认定标准从以前的“有房或有贷”调整为“有房且有贷”，对二套房的认定标准明显放松，购房者即使有一套房，只要还清贷款仍然可以按首套房标准购买第二套房。按照上述测算，在还款能力足够的假设下，这将使二套房购房者的购买力提高一倍。但是，央行对二套房贷并未完全放开，必须要求已还清首套房贷，以防购房者不断从银行套取资金加大杠杆购房，防止投机性购房者搅乱房地产市场。对于二套房以上购买者，除仍然处于限购的北京、上海等少数几个大城市以外，新政已放开限购，由金融机构自主决定首付款比例和利率水平，但前提也要求结清已有贷款。央行新政的目的显而易见，支持自住房及改善性购房需求，打击投机性购房需求。

　　在2009年的大规模经济刺激计划下，房价经历了一波快速上涨，银行信贷为房地产业输入了源源不断的血液，当时的7折房贷、2成首付极大提高了购房者的购买力，已然成了房价快速上涨的催化剂。在一轮房价暴涨后，政府不得不出台限购等措施控制房价，在房价逐步平稳后，2012年上半年连续两次降准降息，促使逐步冷却的房地产市场迅速复苏，并于2013年3月新国五条出台后，当月创造了巨额成交量，随之开始逐步冷却。今年以来，各地房价逐步下滑，成交额持续低迷。从2009年以来房地产业经历的“经济刺激——房价暴涨——政策收紧——楼市冷却、房价下跌——救市——房价上涨——更严厉的政策收紧——救市”的周期可知，房地产市场“一放就乱、一收就死”的现状，并不能完全归咎于房地产业本身，而与我国的经济起落密切相关。

　　房地产业与经济增长高度相关，2009年以后房地产业在我国GDP的比重逐步增大。从房地产业固定资产投资完成额占GDP比重看，2008年为11%，2009年升高为13%，到2013年则已达20%，5年增加将近1倍，这还未考虑房地产上下游相关产业的产值，可见我国经济增长对房地产业的依赖性之强。这也是为什么只要经济一不景气，各地政府总会以救市的姿态支持房地产发展的缘故。只是，政策的频繁变动，除了吹大房价泡沫，也加重了经济对房地产的依赖，致使各地政府左右为难，一方面要控制房价、改善民生、维护社会稳定，另一方面又要以房地产来带动经济增长，难怪房价在一轮轮调控中屡创新高。此外，过去对房地产业的刺激极大助长了楼市的投机性，其巨额利润使很多原本流向实体经济的资金流向了房地产，吹大了房价泡沫，并使经济结构更扭曲，创新型的实体经济得不到有效的资金支持。

　　中国当前处于经济增速换挡期、前期刺激政策消化期、经济结构调整期的“三期叠加”时期，其实均与房地产业有关联。经济增速换挡期，是因为之前房地产刺激政策“拔高”经济增长速度，现在需要慢下来，适应经济发展规律;前期刺激政策消化期，主要是针对房地产业的，包括高房价的消化;在经济结构调整期，需要加大经济结构调整力度。

　　8月工业增加值、新增贷款、固定资产投资等主要经济数据增速出现一定下滑，房地产行业的低迷是其中的重要原因之一。在推动经济结构调整与维持经济增长目标之间保持平衡是一门高超的技术，政策调整的时机和幅度都需要反复考量和谨慎把握。在房地产业经历了数次的调整阵痛之后，这次政策调整相当于是对之前过于严苛的政策的“松绑”，让市场发挥更大作用，同时抑制投机需求，使房地产业更多回归到居住属性。

　　然而，虽然央行可以放松二套房的认定标准，但却无法直接控制商业银行的行为。在当前利率市场化推进和金融脱媒化的双重作用下，银行负债成本已显著上升，迫于盈利压力，银行不太可能像2009年那样普遍提供7折房贷利率。在市场利率整体较高的环境下，银行无法通过住房抵押贷款支持证券把7折利率的房贷转让出去，也无法通过专项金融债券吸收低成本资金，因此仅以市场机制无法真正促进银行支持房地产贷款支持。

　　有鉴于我国过去几年的经济增长所表现出的房地产依赖综合征，进入了“货币刺激-政策收紧”的循环怪圈，要走出这种模式，仅靠金融政策的力量恐怕还难以奏效，必须以改革促进结构调整，把资金真正用于实体经济中，支持创新型企业发展，方能真正提升经济增长质量。同时，尽管《通知》对房地产限购限贷有所放松，但绝不应以货币手段去刺激房地产，须知过去几年房价快速上涨的根源正在于货币超发，那种挤压实体经济的信贷需求，并使实业资本转向高利润的房地产的做法，是与经济结构调整的目标背道而驰的。

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