松绑限贷让房贷政策更加市场化

　　“9·30央行房贷新政”最大的亮点，笔者认为是个人住房按揭贷款政策真正走向差别化和市场化。自2002年央行121号文以来，在楼市调控上，信贷政策一直秉持差别化的总基调，即确保首套住房贷款在首付成数和利率上优惠，而对于第二套房贷则根据楼市调控形势采取谨慎支持的原则，对于第三套则施行惩罚性的贷款原则，甚至干脆停贷。但回顾过去10多年房贷政策的变化，尽管从表面上看始终没有脱离差别化的大框架，但在执行过程中存在明显偏误，表现在首套房贷优惠的政策不稳定、不能长期坚持。没有将改善性房贷需求和投资性房贷需求厘清，对改善型房贷需求支持不够;房贷政策没有随着住房供求形势的变化而适时调整。

　　为首次购房提供低首付(甚至低到10%)、低利率(普遍的折扣利率)、足额按揭贷款是国际惯例，我国原则上也遵循这一惯例。但是，首套房贷优惠从来都是随着资金面状况而起伏，货币政策宽松或银行资金充裕时，利率较为优惠，额度较为充足，如2008-2009年;货币政策收紧或资金紧张时，银行就取消优惠甚至上浮利率，额度也较为紧张，贷款发放周期也较长，2013年四季度以来的房贷政策就属于这种情况。

　　房价上涨较快和房价水平较高时，居民住房贷款需求增长也较快，此时房贷政策的差别化特征应该更加鲜明，降低不合理住房需求占用房贷资源的同时，应增加首套房贷额度、提高首套房贷的优惠幅度。但是，在过去房价上涨较快时期，差别化的房贷政策在抑制不合理需求的同时，首套住房贷款也被连带紧缩了。例如，2010年密集地打压楼市需求过热的过程中，将首套房贷首付比例从20%提高到30%，利率折扣幅度不断降低;再比如，2013年四季度以来，重点城市的房价再创历史新高，但由于货币政策转向盘活存量和“定向宽松”，首套房贷利率水平甚至一度上浮，额度也被砍掉。

　　房贷政策僵化的另外一个表现，就是对于新增首套住房需求和改善型住房需求不能灵活支持。我国城镇家庭户均住房套数已经从2008年的0.8套增加到目前的1.0-1.1套，户籍城镇居民住房自有率超过80%，2.6亿城镇非户籍外来人群是未来新增需求的主体。随着新型城镇化“三个一亿人”战略的推进，未来这部分人群的住房贷款需求将会明显增长。外来人群对于低成本、低首付按揭贷款需求的刚性更明显，但目前银行在外来人口按揭贷款申请的审核上非常严格，包括社保缴纳、收入和职业证明等等，这直接降低了外来人群可以获得优惠利率的概率。因此，在支持外来人群首套房购置上，原有的房贷政策在差别化上做得不够。

　　未来，新增住房需求的另一块就是改善型需求。根据日本等发达国家的经验，在基本解决住房需求后，改善住房条件的时代将到来，这一局面在我国更加明显。目前，我国超过30%的存量部分是上世纪80、90年代建成的，功能缺失和老化问题严重;在80年代之前的短缺经济时期，“低标准”建房是普遍现象，这部分房屋将在如火如荼的棚户区改造中彻底退出;过去10多年快速城市化期间购房的家庭，随着收入增加和家庭规模扩大(添丁和三代同堂)，改善住房的愿望强烈。因此，改善性住房需求大规模释放的时候到了。

　　改善性住房需求中的绝大部分需要再次申请房贷，特别是拆迁需求和背负首套房贷的所谓“中产阶级”，他们对于房贷需求的刚性不亚于首套房贷需求者。但是，目前改善性需求的房贷政策与投资性需求的房贷政策等量齐观，即非常高的首付比例(重点城市为70%，其他城市为60%)和惩罚性的利率(基准利率基础上上浮10%-30%)。改善性住房贷款政策如此紧缩，既与银行资金面紧张有关，更多的还是房贷政策设计上的问题。

　　“9·30央行房贷新政”的核心内容是“结清第一套房贷后，在购买第二套住房时享受首套房贷优惠。这一内容将对于改善性需求的支持置于等同于首套房优惠的地位，顺应改善住房时代到来而适时调整房贷政策。而且，这一政策限制二套及以上购房占用房贷资源，给予银行风险定价权力，激励先卖后买(多数改善需求需通过卖房来结清房贷)，释放需求的同时也增加了供应。在无风险利率比较诱人，而房产投资收益相对下降的情况下，若限制金融杠杆，则投资需求难成气候，从而真正做到改善性和投资性需求的差别化对待。

　　此次新政重申了首套房贷利率下限(0.7倍基准利率)，但从目前银行资金来源高成本、流动性风险、资产配置角度看，房贷利率很难触及下限，短期内维持基准利率是大概率事件，对首套房贷支持力度有限，因此，管理层提出“鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金”。这是从根本上解决银行对首套房贷支持不足的举措，有利于首套房贷优惠政策的长期性和稳定性。此外，关于房贷利率定价、第三套房贷准入等问题，此次政策调整并没有像过去一样，有行政干预的痕迹，相反给予银行市场化定价的权力，在满足多层次市场需求的同时，认可银行获得市场化利润，这也是住房贷款更加市场化的表现。

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