央行保首贷 有利开发商减轻资金压力

　　央行上周召集商业银行开会，表明了对按揭贷款的支持。巴克莱首席中国经济学家常健对此的解读是，央行此举对开发商缓解销售滞缓、减轻其现金流压力至关重要。但要挽救房地产困局，仍需用价格来刺激人气。此举将会被理解成中央政府对于稳定房地产市场所作的努力。

　　根据央行发布的会议纪要，央行对商业银行的指导方向主要有三条：落实首次购房者的贷款需求;按揭贷款利率定价维持在合理水平;加快按揭贷款的审批和发放流程。常健指出，第一条并不是一项新的指引，这项指引已包含在中国人民银行在2月份发布的2014年信贷政策指导方针中，因此，强调按揭贷款的定价和发放时间表现出央行对终端购房者的需求采取了越来越支持的立场。一旦实施宽松的贷款额度并降低抵押贷款利率，购房者的情绪会大幅度提高。然而，央行还没有出台对抵押贷款利率的具体指导方针。

　　此前，国家统计局数据显示，商品房销售势头持续放缓， 4月份同比下滑至14%(3月为同比下降7%)。常健认为，真正的住房需求并不像统计局数据所显示的那样糟糕。由于多数开发商不愿降价，目前购房者普遍处于等待和观望中。一旦开发商妥协，实行一定程度降价，就可能会引发潜在需求的释放。

　　常健透露，此前调查了两种房地产下行风险导致情境：房地产投资增速下降10%，或导致GDP增速降至6.5%;房市抛售导致经济“硬着陆”，GDP增速跌至5%以下。他指出，尽管如此，值得注意的是，与美国在全球金融危机前的状况不同，中国相关部门杠杆率远远低于美国。此外，与1998年亚洲金融危机不同的是，中国外债极低，拥有大量外汇储备，且对资本流动进行管制。因此，常健认为，从积极方面看，中国城市化进程中受益的地区以及能够吸引外来人员移居的更具竞争力的城市中可能会出现持续的房地产需求。同时，在全国房价跌幅超过10%前，政府可能会采取进一步宽松的政策。中央政府可能还将允许采用地方政府推出的“创新型放宽措施”。

　　常健表示，由于最近一年以来收益已经下降并一直处于低迷之中，开发商的成长势头在4月底的资金来源总额进一步同比放缓至4.5%(2013年底增长26.5%)，目前开发商的现金流压力呈上升趋势。而首付和按揭贷款的销售金额占据了开发商资金来源总额的35%~40%。央行当前提出加快发放按揭贷款，这对于开发商加快销售势头、减轻他们的现金流压力至关重要。尽管如此，“我们仍然认为用价格来刺激购房者的情绪是必要的。”他说。

　　但常健也指出，随着央行对房地产开发商采取越来越支持的政策，还未完全摆脱净息差压力的商业银行是否会采取相应行动值得关注。

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