银行放松房产开发贷款 预判2013年房价上涨

　　2013年房地产贷款在严防的呼吁声中，从前一年被银行“束之高阁”转为“主动争抢的生意”。房地产的融资渠道也随之悄然发行了变化，信托、私募股权基金等不再是地产融资的首选，地产商开始转战银行找贷款。

　　地产商转战银行融资

　　一位主要给房地产企业放贷的民间财团董事长告诉《中国经营报》记者，去年前三季度，向公司要钱的开发商还比较多，较2011年增长了30%，通常借贷规模都在2亿元左右，年利率基本都为20%。最大一宗生意是借了18亿元的资金，但利率依然高达18%。

　　“但情况从四季度开始发生变化，特别从去年12月份开始，我们在青岛、广州、江苏等地共有5宗在谈的项目告吹。最离谱的是有一宗是今年1月初，已经到最后签合同的一刻，对方负责人出门接了一个电话后，就终止了合作。据事后了解，对方最后从银行获得了所需资金。”上述民间财团董事长说。

　　事实上，不仅是民间资金，而且信托公司近期也同样遭到来自银行的“抢生意”。

　　某信托业务员也告诉记者，现在房地产信托产品不好做，一方面由于银行放闸开发商希望利率可以低一些，但另一方面，投资回报低了投资者又不愿意投资信托产品。例如万科去年平均信托融资的年利率在10%~11%左右，但去年年底发的一个新的信托产品年利率不到7%。

　　“如果是其他开发商，这样的投资回报很难获得投资者的青睐。”上述信托业务员表示，“结果就是房地产信托产品募集时间拉长，这又让开发商不满意。”

　　而信托还受到来自银行政策的打压。信托的一大销售渠道是银行，但在去年底华夏银行(10.55,0.19,1.83%)因代销的信托产品浮亏较大而产生纠纷后，媒体报道指，近期在深圳地区，以四大行深圳分行为首的多家银行目前已暂停信托产品代销业务，何时恢复代销尚无时间表。房地产信托自然也随之凋零了不少业务。

　　而房地产私募股权基金产品与信托的遭遇类似。1月14日银监会在2013年全国银行业监管工作电视电话会议(以下简称“银监会电视电话会”)上，也明令严禁银行销售私募股权基金产品。房地产私募股权基金也受挫。

　　而对近期银行贷款风向的变换，房地产开发商有深切的体会。

　　珠三角某开发商董事长表示，去年银行对于该公司的申请基本是束之高阁，该公司二期开发原本需要近3亿元资金，本来用一期项目做抵押完全可以符合银行要求。“但从去年6月到11月，银行都不怎么搭理我们，农行的信贷员直接告诉我，‘不用再递申请了，根本过不了地区分行那一关’。”

　　“所以原本公司打算从信托或者民间财团中融资，但今年银行的口风开始放松，最近银行主动联系我们，要我们再补交资料。”该开发商董事长表示，如果可以公司还是会选择从银行融资。毕竟银行年利息加上手续费也就在12%左右，与民间借贷20%相比还是划算不少。

　　 银行扩张开发贷

　　 银行对房地产贷款态度的转变并非偶然。

　　 回顾近两年房地产贷款，政策并无太大变化。2011年下半年，楼市较冷，价量齐跌，银监会首次已要求银行减少对房地产开发商的贷款。监管部门要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查;要求银行采取各种风险控制措施，建立房地产开发商名单制度;组织全国银行业金融机构做房贷压力测试。

　　 这些政策一直延续至今。在今年1月14日的银监会电视电话会上，银监会仍要求银行严防房地产贷款风险，“要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。”

　　 在2012年年初时，作为“领头羊”的工行，明确将在未来三年逐步压缩四大行业的信贷总量。这四大行业依次为房地产、城建、公路和电力。事实上，当时各家银行也都跟进采取同样的收缩的房贷政策。

　　 然而，2012年年中情况出现了变化。尽管当前国家对房地产行业的调控并没有结束，银监会也一再预警房地产信托风险。但从2012年年中开始，房地产市场出现逆转，开发商开始买地，到下半年大规模进入市场，出现买地潮，到四季度地价迅速上升。而从年中开始，北上广深等一线城市价格上涨、成交量上升，二线的其他省会城市房价也开始抬头。中国指数研究院[微博]《2012年中国房地产市场总结报告》数据显示，去年1~11月住宅成交量为近3年来最高，同比增幅达24.6%，去年11月成交更是创2010年调控以来单月新高，回暖最快的一线城市同比增长36%。

　　 在这种背景下，银行对房地产业的风险判断与年初时已有天壤之别。“今年房地产贷款风险不大。从2012年四季度开始，房地产市场强劲反弹，预计2013年房地产会继续上涨。”近日多位银行人士都这样告诉记者。

　　 不过，去年下半年楼市虽然回暖，但去年银行还面临着信贷额度紧张和配合宏观调控的压力，这让银行压缩了给房地产的贷款，但它转而采用了变形的放贷方式，比如借道信托公司、私募股权基金等，将银行表内贷款转移出来。一般的方式如：银行向信托公司推荐房地产开发项目，信托公司据此设计信托产品，银行再把这种信托产品推介给银行客户来购买。而这些房地产信托产品，由信托公司兜底，银行不用承担风险。通过这种“变相放贷”，银行把房地产行业的风险也转给了信托公司，并规避了放贷额度的限制。

　　 而今年这种情况又有了新变化。“银行早就愿意开始给房地产贷款，只不过去年许多房地产贷款做成了表外业务，如借道基金、信托等，所以属于表内的贷款业务不多。但现在监管部门对表外业务、影子银行抓得很紧，这种追杀，逼着表外业务往表内转，今年银行直接给房地产企业放贷。”一位金融业内人士说。

　　 表面上限购限贷、房地产调控政策仍在严格执行，而实际上，随着2012年下半年以来楼市回暖，房地产开发商现金流随之改善，越来越多的银行愿意向房地产企业发放贷款。部分银行由过去压缩房地产贷款，逐渐转为积极放贷的态度。媒体报道指，2012年第三季度开始，已有部分城市商业银行调增房地产开发企业贷款额度，甚至有部分银行把房地产行业重新列为重点客户。

　　 把银行的这种态度转变放在大背景下去看就更加清楚。一家城商行的负责人告诉记者，目前经济下行期，市场有效贷款需求不足，给中小企业贷款，很容易出现不良贷款，而且贷款价格上不去，且一旦贷款利息上浮过高，又容易遭受来自各方的批评。但给房地产贷款就不同了，“给房地产贷款的利率，可以在基准利率的基础上上浮50%以上，没人会批评你。”

　　 一方面是贷款利息高，另一方面是风险小，所以房地产贷款近期又重受银行欢迎。

　　 媒体报道指，部分股份制银行已调整2013年向房地产开发商的贷款政策，从过去压缩房地产贷款调整为支持政策，贷款增速将至少与银行整个贷款增速保持同步。

　　 但银行也并非对所有的房地产开发商一致看好。某股份制银行的广州分行行长说，银行对房地产贷款实行名单制，各家银行有各自不同的开发商名单，而只有好的房地产企业才能进入这张放贷名单，不好的房地产企业已被剔除出名单。“由于实行名单制，银行加大力度支持大型的开发商，这使得大的、优质的房地产商更容易获得贷款。”据上述行长介绍，排名全国前20名的房地产开发商，在银行的贷款利率是在基准利率基础上上浮5%~20%。

　　而上述城商行的负责人介绍，今年一些中小的开发商也开始进入银行的考虑范围，只不过风险高，贷款利率也随之上浮，贷款利率在基准利率基础上上浮50%以上。