按揭贷款　你可能不知道的那些事儿

　　按揭贷款　你可能不知道的那些事儿

　　近期，有媒体报道，广州佛山市一位林先生为了给两个还是在校生的女儿谋划将来，买下两套房子，可就在支付了三成共计130余万元的首付后，却因为两个女儿没有工资收入办不下按揭，最后还被开发商以违约为由告上法庭，最终法院判决林先生的一对女儿需要支付剩余290万元房款及违约金。

　　随着楼市利好政策频出，降息、降二套房首付等无疑减轻了购房者的置业压力，对于有置业需求的人来说，算是等到了一个较好的时机。对于一些无法全额付款购房的人来说，选择按揭贷款是大多数购房者的选择。可是，按揭贷款你真的了解吗?

　　拿到银行贷款并不容易

　　在这个工资涨速完全跟不上房价涨速的年代，按揭贷款购房成为了资金不宽裕的购房者最为主要的购房方式。然而，这种“花明天的钱圆今天的梦”的购房方式，并不适合每个人，更确切地会说，并不是每个人都能拿到银行的贷款。

　　18岁以下未成年人不受银行“待见”

　　现如今，越来越多的父母们会以自己未成年的子女名义购置房产以表达对子女的关爱，正如广州佛山的这位林先生，亦或是目前流行的“毕房族”。但是，从银行贷款的角度来看，借款人在向银行申请贷款时需要有一定的学历证明、具备相对稳定的职业与较高的经济收入，很显然未满18岁的未成年人并不符合银行基本的贷款规定，而一些刚毕业未找到工作的年轻人因没有稳定的经济收入也未必能得到银行的青睐。

　　不过，如果由未成年子女与父母共同向银行申请贷款，由父母或其中一方向银行申请贷款并做出抵押承诺，为孩子代为还款并承担连带还款责任的公证，这样在法律上是成立的，部分银行可以接受其贷款申请。但如若在子女未满18岁之前出售该套房产操作起来较为麻烦，而且很有可能卖不了。所以，建议借款人在以未成年子女的名义贷款买房时，一定要慎重考虑。

　　年龄过大银行会拒贷

　　各银行在接受借款人的房贷申请时有着较严格的审核条件，除了限制未成年人的贷款资格外，岁数较大的超龄人群也是不能够贷款的。

　　现在各商业银行规定，在申请个人住房贷款时，男借款人年龄不超过65岁，女借款人年龄不超过60岁。为何会有这样的限制规定，主要是根据平均生活寿命和离退休人员的最高年龄综合评定出来的。为了减少银行的贷款坏帐率、降低银行贷款风险，在合理的规定范围内限制贷款人群，这也是银行“自我保护”的一种方式。

　　个人信用记录不良银行也会拒贷

　　买房乃人生大事，为了一步到位，市民王先生曾打算在园区买一套180平米左右的大房子，但需要一部分银行贷款。当他选完房，签好合同，打算向银行贷款时，却被银行告知无法向其提供贷款，原因是王先生在银行处有不良个人信用记录，而导致他个人信用记录不良的是一张几年前办理的信用卡，剩十几块钱未还掉，他也忘了这件事，倒是还款逾期过长时间。

　　据了解，除了上述两类“特殊”人群外，在符合贷款条件的借款人中遭到银行“拒签”最多情况的就是个人信用资质较差者。在央行的个人征信数据库日趋完善之后，全国范围内任何一家银行都能随时查阅到借款人的个人资料，名下是否有房贷、车贷、消费贷款、还款记录等，甚至连借款人工作单位、联系方式、身份证件等也都是一览无疑。银行根据征信数据库里的借款人信息，来判定其是否符合申请贷款的资格。

　　银行人士提醒，在其实际成交的个案中，有的借款人不注意平时个人信用记录，比如信用卡逾期高达100多次，名下有多套房贷、车贷的贷款尚未还清，这样的借款人在申请贷款时银行肯定是要说“不”的。所以借款人平时一定要注意个人信用的“正面”累积，保护好个人的“第二张身份证”。

　　目前一般的商业银行对个人信用都以逾期还款6次或以上，来作为个人是否有不良信用记录的节点。如工商银行对个人消费贷款最近24个月内当前逾期期数六次或以上的将不给予贷款。建设银行规定分期还款拖欠贷款本金或利息连续3期(含)或累计6期(含)以上的，不给予贷款等。

　　银行业人士表示，“对于征信系统的不良记录，每家银行有不同的测评标准。最后根据信用评分区间，决定是否发放贷款。因此，即使相同的征信不良记录，在不同银行可能出现不同的处理结果。”除了每家银行的评分标准不同，不同时期银行的流动性充裕与否，也会影响到最终的处理结果。

　　对商业贷款，银行会有一定的处理空间，但对公积金贷款，则有明确的规定：即凡有6次以上住房贷款不良记录的均不批公积金贷款，其申请将会作退件处理。

　　此外，在苏州贷款买房需要有满一年的社保缴费凭证或者满一年的纳税证明。

　　购房合同解除　按揭贷款合同能取消

　　2009年，市民周先生购买了吴中区某沿街楼盘的商铺，根据合同约定，开发商应在2010年底前将商铺交付于周先生使用。签订购房合同后，周先生按照合同约定以及开发商的交款期限，及时交付了首付款，并在某银行办理了按揭贷款。可两年过去了，开发商却迟迟未能交房，周先生一怒之下将开发商告上法庭，要求解除购房合同，赔付违约金与按揭贷款本息。

　　被告开发商辩称，原告所购房屋正在建设之中，预计2013年10月份可竣工验收，合同目的即将实现，被告不同意解除商品房买卖合同，且原告主张的违约金过高，不符合商品房买卖合同约定。

　　银行方面则称，因开发商未能按期履行合同义务，周先生向法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》，期间的过错不在银行方，银行已履行了全部合同义务，请求判令开发商、周先生返还银行按揭贷款本息。

　　法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护。原告周先生与被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同，双方在合同中约定，逾期交房超过180日，买受人有权解除合同;买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。截至原告起诉之日，被告逾期交房均已逾三年，原告要求解除商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定。由于被告开发商实际收受了购房款及购房贷款，现商品房买卖合同及借款合同均被解除，故开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行及原告。法院依法判决解除原被告购房合同及原告与银行签订的购房贷款合同，开发商返还购房首付款以及购房贷款本金及利息分别给银行和原告。

　　公积金和组合贷款能够大额冲抵

　　据了解，目前新房和二手房在贷款上有所区别。新房购房贷款最高能够30年，而二手房最高年限为20年。公积金贷款和组合贷款，个人账户内的余额，可以大额冲抵。所谓大额冲抵，就是将公积金账户内的余额一次性冲抵到业主贷款总额里面，比如，你贷款30万元，公积金账户有10万元余额，做完大额冲抵后，需要还贷的金额就只剩20万元，这种提前还贷形式是不需支付违约金的。

　　在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

　　合同需进行

　　特殊约定

　　以规避风险

　　据相关律师介绍，每年开发商与购房者就购房合同引起的纠纷都不少，不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，开发商则一纸诉状将购房者告上法庭。

　　“法律规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”律师表示。

　　不过他也提醒购房者，如果系因购房者本身原因无法办理按揭贷款的，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，开发商可以请求解除合同和赔偿损失。由于在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，为保护购房者自身权益，购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需全额返还首付款”。

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