“沪七条”解读：二套房贷款比例提升影响有限

　　随着近期上海(楼盘)房价的持续上涨，2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》(简称“沪七条”)。高力国际认为该政策的出台旨在进一步抑制投资型需求，限制部分改善型需求，并最终达到抑制房价增长的目的。

　　于商品房市场而言，该新政主要包含以下三大要点：

　　·增加2013年住宅用地供应量

　　·第二套房贷款最低首付比例从原来的60%提升至70%

　　·提高异地户籍购房者的购房门槛(税收或社保缴纳期限从原来的累计缴纳1年以上(含1年)，调整为累计缴纳2年以上(含2年))

　　以下是对于上述要点的具体解读:

　　要点

　　评论

　　·增加2013年住宅用地供应量

　　目前上海房价的持续上涨，主要是由于供不应求所引致。通过增加住宅用地供应量，能有效缓解供需矛盾。

　　然而，项目从拿地开发到预售一般没有12至24个月是不能形成新增供应的。供应的短缺，尤其是中低端住宅项目，在短期内仍将延续。然而，从中期来看，供应短缺的逐步缓解将促使房价趋于平稳。

　　·第二套房贷款最低首付比例从原来的60%提升到70%

　　与北京、深圳(楼盘)近期政策的调整相一致，上海第二套房贷款最低首付比例从60%上调为70%。虽然该措施对部分改善型需求买家和投资客会产生一定的影响，但其影响程度相对有限。

　　第二套房贷款利率仍维持在1.1倍基准利率。

　　·提高异地户籍购房者的购房门槛

　　非户籍购房人士须提供的税收、社保累计缴纳期限从原先前2年内累计满1年以上(含1年)调整为前3年内累计满2年以上(含2年)

　　数据来源: 上海市住房保障和房屋管理局《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，2013年11月8日

　　高力国际观点：

　　综合而言，高力国际认为，“沪七条”的出台旨在对购房者予以警示信号，而实质性影响却十分有限。此轮新政的出台预计在短期内将会对购房者的心态产生一定的影响，继而或会导致成交量在2013年第四季度出现下滑。然而，预计房价仍将保持坚挺，且回调幅度不大。部分原因是由于今年发展商出色的业绩表现。考虑到今年前三季度强劲的销售业绩，发展商在今年年末进行降价促销的可能性甚微。值得注意的是，即便是今年4月颁布了“新国五条”政策，上海新建商品住宅成交均价仍从4月至10月上涨了7.4%。

　　“沪七条”的出台预计将会对上海住宅物业租赁市场产生小幅影响，促使部分潜在买家暂缓置业计划，转而选择租赁住房。租赁需求的增加预计将推动住宅租金小幅上升。

　　从长期来看，高力国际认为，为促进房地产市场的健康发展，采取综合性的调控手段十分有必要。通过集体土地的流转来增加新增供应，房产税的有效实施以及开拓国内投资者的投资渠道(而非投资住宅物业)等手段来最终引领市场平衡发展，而不是依靠行政手段来抑制需求。

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