二手房贷款难 中介“垫资”过户有风险

　　进入第四季度，关于银行房贷收紧的消息不断，虽然目前成都市各大银行一手房贷并未出现停贷现象，但放贷速度明显缓慢，尤其是二手房受影响更加明显，有少部分客户在成交中因为银行贷款的原因出现资金困难，提出了“垫资”的需求。

　　从年初就开始看二手房，到了 11月，市民刘先生终于谈妥了一处心仪的房子，位于合江亭的一处150㎡房源。

　　但令他郁闷的是，总价210万元的房子他本打算贷款60万元，半个多月下来，几个银行都没有通过他的贷款申请。近日二手房中介公司的工作人员向他提出，可以通过垫资的方式帮助他“全款成交”。无奈之下，刘先生还是接受了这一方式来买下这套房子。

　　记者了解到，对于那些有急迫需求、或银行仍有欠款、需要解抵押的客户，成都不少房屋中介都能提供“垫资”业务。

　　房贷收紧二手房贷款难办

　　“我本来想着剩下的三成房款向银行贷款应该没有问题，结果几个银行因为我有几次欠款记录不予放款。”让刘先生始料未及的是，他有两次逾期未按时还信用卡账而导致几家银行拒绝了他的贷款要求，“完全打乱我的计划。”刘先生说，如果要全款付房款不是不行，但他还有一笔钱放银行投资理财还没到期，这会儿只能考虑中介的垫资方案。

　　记者了解到，进入第四季度，关于银行房贷收紧的消息不断，虽然目前成都市各大银行一手房贷并未出现停贷现象，但放贷速度明显缓慢，尤其是二手房受影响更加明显，像刘先生有过几次逾期未交信用卡账的情况更是被银行拒之门外。成都链家地产市场研究部一位分析师表示，按照往年经验，每年第四季度都会出现房贷收紧的现象，但在银行自上而下管控房贷资金的情况下，今年放贷资金吃紧的时点明显提前了。

　　全款过户被收取垫资额的4%作月息

　　中介工作人员告诉刘先生，待交易房屋的垫资，风险不可控，一些公司并不愿意做。鉴于刘先生的房子是经过公司成交的，过户、贷款业务都由公司经手，他们才帮忙，愿意垫付这几十万元，没有手续费，但需收取垫资额的4%作为月利息，此外还需要实物抵押。

　　刘先生说，由于他的金额不算小，因此4%的月利息，每个月他要给24000元的费用，“确实贵，但我现在别无他法，看在这套房子是自己看了很久才选中的份上，我也就认了。”

　　上个月1-20日，主城区二手住宅共成交1738套，平均每天近100套的二手房成交。进入10月以来，二手房交易进入平稳态势，稳定的成交也催熟二手房垫资业务。记者从成都伊诚、富房、中原、21世纪等公司了解到，垫资就是一些中介公司采取合作的方式，将需要“垫资”的客户介绍给合作的金融公司，从而实现帮助客户快速成交的目的。“这些都是客户自愿，”一家中介公司工作人员介绍，二手房购买主力依旧为刚需人群，从付款方式来看，办理银行按揭的占到了7成以上，全款仅占两成。最近一段时间来，是有少部分客户在成交中因为银行贷款的原因出现资金困难，有少部分客户提出了“垫资”的需求。

　　是否违规?购房者须衡量风险

　　对于垫资，不少中介工作人员甚至像刘先生这样的购房者认为，这样做的确方便，“一举三得”。

　　首先，对于卖方而言，一次性收到全款可以缓解资金困境;其次，对于买方而言，若为全款过户，业主基本还会让利。另外一个好处就是，很多情况下，业主的房产基本都还在供贷，由垫资方出资，减少了买方的顾虑和风险;对于中介而言，主要是缩短了交易时间。比如，在等银行的放贷过程中，业主没拿到尾款时不愿意交出房子，那么这单生意便会拉长。

　　垫资方有无风险?据二手房中介人员介绍，房产中介联合的都是实力比较雄厚的财团和大型的金融机构，而垫资都是客户自愿行为，风险自担。“担保公司给买方垫资时，也是非常谨慎的，因此才会与中介公司合作，只向已签购房合同的客户放款。”据一中介公司人员透露，一些大型中介公司更是近水楼台，将公司内部的贷款部门成立为独立的担保公司，以免“肥水流入外人田”，一旦二手房成交后，中介将佣金和垫资服务费收入囊中，成为最大赢家。

　　记者了解到，根据央行的规定，民间借贷利率，最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。目前，6个月内短期贷款的年利率为5.6%，4倍月利率就是1.867%。民间借贷的月利息，已超过上限4倍。而记者咨询律师则发现，在法院判决实践中，若借贷双方发生债务纠纷，民间借贷利率超过4倍上限的利息，法院不予支持。因此，在实际情况中，用“垫资”解决资金问题风险不可预估。

　　“比如，你这边垫资手续已经办好了，如果遇到卖房人反悔了，或者拖延过户时间，这边钱已经给你垫付过来了，已经办理垫资的购房人就得先交高额服务费。”相关人士称，而这种情况可能是购房者最难判断和预估的，很可能因毁约陷入与中介及担保公司长期的财务纠纷。而从中介的角度来看更得留意：中介挣的是中介服务费，因为购房而找中介协调垫资贷款的风险很大，承诺的贷款金额不一定能兑现，中介公司其实既不对贷款利率负责，也不对贷款金额负责，代办服务费不管成不成却照收不误。

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