二手房中介收费“暗藏乾坤”

　　最近，“张金凤事件”引起了社会对于二手房交易风险的广泛关注。张金凤以先行支付30%房款为首付款购房，与9名业主分别约定过户后30-60个工作日支付剩余尾款，但房屋过户后张金凤并未将剩余尾款按合同约定支付给出售业主，造成9名业主总额2286.36万元的损失。

　　多位购房人在接受记者采访时表示，看到张金凤事件的报道，才知道原来中介所说的“担保费”，原来并不担保资金安全，只是后期流程的服务费。

　　对此，律师提醒，对于全款交易，最好做资金监管，买房人不能提前将钱交给卖房人，以防其拿钱后不配合过户;而卖房人也不能在房款没到位的情况下，就将房产过户给买房人，以防房财两空。目前，银行和建委都免费提供资金监管的服务。

　　目前在二手房交易过程中，法规漏洞，行业标准不明晰、中介经纪人管理等问题，仍然是导致消费者交易风险的主要来源。中国消费者协会投诉部副主任皮小林透露，中消协2012年受理了912件房屋中介投诉。其中消费者反映比较集中的，是服务合同问题、服务质量问题和服务价格问题。“其中服务合同问题占51.6%，消费者在支付了中介费后，中介公司没有如期提供服务，甚至中介一房多卖，一房多租的事情时有发生。”

　　记者调查

　　中介变相提高收费“不超2%”形同虚设

　　据了解，现在中介费一般都是按照总房款的2.7%收取，其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费(担保费)。而令不少购房者感到困惑的是，便宜的房子和贵的房子，从中介来说流程完全是一样的，为什么不能按照成交一套收取多少钱，而是按照总额比例呢?

　　收费方式引争议

　　刘先生有意在望京区域购买二手房，最近看房的过程中，不仅价格的上涨让他感到压力山大，中介费随之水涨船高，也成为一项沉重的负担。“现在一套房子动辄二三百万，中介费按照2.7%收取，就是六七万元。”

　　总额100万的房源，中介费就是2.7万元，总额300万的房源，中介费也变成了原来的3倍，为8.1万元。有购房者表示疑惑，不管房屋的价格如何，中介提供的服务并没有多大区别，为什么收费相差这么大呢?通州某门店的一位二手房中介对记者表示：“这个确实有些不合理，像我们门店是在郊区，房源总价低，成交一套房子赚的钱也少，而市区的门店，成交一套房源，收入可以达到我们的二三倍，但是付出的劳动是差不多的。”

　　对此，记者采访的中介公司的相关人士都没有正面回应。而有业内人士告诉记者，多年的传统暂时难以改变，正是由于一线城市的房价高，所以才令不少中介企业都想在此分一杯羹。

　　匪夷所思的“复杂交易”

　　早在2011年8月底，北京市发改委“为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为，降低住宅买卖经纪服务费用负担”，曾经发布《关于降低北京住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，要求住宅成交总额在500万元以下的交易，中介费不能超过2%。

　　在此之后，二手经纪公司却通过拆分业务内容、利用政策漏洞打擦边球的办法，普遍按照2.7%收取中介费。在发改委的通知中，有一条标注：“收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%”。

　　记者从一些中介门店了解到，一些中介公司把所有交易都认定为“特别复杂交易”，宽松一些的把有贷款的交易就算作复杂交易，按照2.2%收取中介费。在东城区安乐林路，某品牌中介公司的经纪人就表示：“对于什么是复杂交易，没有明确规定，我们公司的所有交易，都是按照复杂交易收取中介费。”

　　难以拒绝的“担保费”

　　据了解，目前中介公司的中介费用基本是2.7%，均超过发改委规定的2%。其中2.2%为居间服务费，由中介公司收取，也就是基本按照发改委规定的认定的“特别复杂交易”而上浮的最高上限;而0.5%则为保障服务费。

　　记者从采访经纪公司负责人和以消费者身份探访门店两条线索了解发现，北京市场份额排名前五位的二手经纪公司，无一例外地需要额外收取0.5%的交易保障服务费，也就是一般中介所说的“担保费”。记者采访几家经纪公司负责人时，接受采访的公司都表示消费者可以不选择这项服务。但是当记者以购房人身份走访各家门店时，中介的回答几乎全都是“这部分钱必须要交”。

　　而所谓的担保费，最主要是帮助贷款客户完成贷款流程;而其他的诸如保管文书、协助办理后期的缴税、过户手续，而部分服务内容，其实与中介公司提供的内容重合。

　　“二手房经纪公司是服务行业，但是中介公司应该提供什么样的服务，什么样的服务是好，什么样的服务是不好，服务的标准到底是什么，现在仍然不够明确。因此一旦出现纠纷，就会出现公说公有理，婆说婆有理。”

　　左晖(北京市房地产中介行业协会副会长)

　　某担保公司的担保服务内容

　　1、保管与交易相关的产权资料及其他重要材料;

　　2、对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品;

　　3、办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续;

　　4、办理房屋解押手续;

　　5、办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度;

　　6、办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度;

　　7、提供房屋交易资金托管、监管等服务;

　　8、提供多元化的金融服务;

　　9、协助办理公证手续;

　　10、协助办理房屋评估手续;

　　11、及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务;

　　12、协助发送履约催告函件或告知函件;

　　13、协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。

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